Eigene Wohnung kaufen – lukratives Geschäft oder Finanzfalle?

wohnung kaufenImmobilieneigentum ist eine sehr spezielle Form der Kapitalanlage. Ein eigenes Haus oder eine Wohnung kaufen, um erhebliche Steuerersparnisse zu erzielen, oder sich verkalkulieren und in ein finanzielles Verlustgeschäft absacken – beides ist hier ohne Weiteres möglich, so gegensätzlich es auch klingen mag. Rein intuitiv bietet eine Eigentumswohnung zum Selbstbezug eine Reihe von Vorteilen, allen voran die Vermeidung des Streits mit dem nörgelnden Vermieter. Allerdings kann es stattdessen auch aus steuerlichen Beweggründen sinnvoll sein, eine eigene Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten. Doch dabei gibt es zahlreiche Regeln mit vielen Einschränkungen zu beachten, wenn man tatsächlich einen nennenswerten Gewinn erzielen möchte.

Die Grundidee hinter dem finanziell motivierten Wohnungskauf ist, dass der Staat den Erwerb mit steuerlichen Nachlässen fördert. Der Begriff der sogenannten Abschreibung fällt meist in betriebswirtschaftlichen Zusammenhängen, greift aber auch bei privatem Immobilienbesitz. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, trägt das Finanzamt durch Steuervergünstigungen indirekt einen Teil der Kosten. Das geschieht in Form von Abschreibungen: Diese simulieren den Verfall des Gebäudewertes im Laufe der Jahre, welcher für die meisten nach 1924 errichteten Bauwerke bei zwei Prozent pro Jahr angesetzt wird. Diese Wertminderung kann bei der Steuererklärung entsprechend berücksichtigt werden, sodass es in dieser Hinsicht durchaus lukrativ erscheint, eine eigene Wohnung zu kaufen.

Wohnung kaufen nur mit gesicherter Finanzierung

Nun ist allerdings der Vorschriftendschungel der deutschen Bürokratie recht dicht bewachsen. In der Regel ist der Plan, als Laie ohne vorherige Beratung auf eigene Faust eine Wohnung zu kaufen, um damit einen finanziellen Gewinn zu erwirtschaften, zum Scheitern verurteilt. Grundsätzlich sollte zunächst einmal bedacht werden, wie viel Eigenkapital zum Kauf zur Verfügung steht und wie viel per Darlehen eingeholt werden muss. Dass die darauf anfallenden Rückzahlungszinsen in der Kalkulation eine zentrale Rolle spielen, sollte selbstverständlich sein, stellt jedoch eine mögliche Falle für Kurzentschlossene dar, die sich mit der Planung nicht ausreichend Zeit nehmen. Niemand sollte sich die Idee in den Kopf setzen, eine Wohnung zu kaufen, wenn die Finanzierung nicht mit Sicherheit gedeckt ist. Erst danach sollte man Steuervorteile in die Kalkulation mit einbeziehen.

Wohnung kaufen und Steuern sparen – komplizierter als gedacht

Diese Steuervorteile bestehen in erster Linie aus den oben erläuterten Abschreibungen. Ausgangswert für die Höhe der Abschreibungen ist der Gebäude- und nicht der Grundstückswert – dies dürfte aber ohnehin kaum eine Rolle spielen, wenn Sie eine Wohnung kaufen, sondern ist eher für den Hauskauf oder -bau relevant. Wichtig zu bedenken ist dagegen, dass eine Eigentumswohnung zum Eigengebrauch bis auf wenige Ausnahmen nicht steuerlich gefördert wird. Der beabsichtigte Gewinn stellt sich also nur dann ein, wenn Sie eine Wohnung kaufen und diese dann auch vermieten – und zwar für mindestens zehn Jahre, wenn Sie den Steuervorteil maximieren möchten. Danach können Sie die Wohnung allerdings gegebenenfalls auch privat nutzen und so von den eigenen vier Wänden profitieren.

Schließlich sollten auch mögliche Renovierungs- und Modernisierungskosten bedacht werden, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Laut Gesetz beschreiben „Anschaffungskosten“ im Kern diejenigen Kosten, die für den Erwerb einer Immobilie anfallen, und „Werbungskosten“ solche Ausgaben, die nötig sind, um mit besagter Immobilie einen finanziellen Gewinn zu erzielen, beispielsweise Maklerkosten. Eine Renovierung fällt normalerweise unter die Kategorie Werbungskosten, welche sofort vollständig steuerlich absetzbar sind. Findet die Renovierung jedoch innerhalb der ersten drei Jahre statt, nachdem Sie die Wohnung kaufen, und beträgt mindestens 15 Prozent der Anschaffungskosten, wird der nötige Betrag auf eben jene Anschaffungskosten aufgerechnet und zusammen mit der Immobilie abgeschrieben, was die Steuerersparnis mindert.

Diese Ausführungen stellen nur einen kleinen Ausschnitt aller Klauseln und Sonderregelungen im Bereich des Wohnungserwerbs dar. Wenn Sie also daran interessiert sind, eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie dieses Vorhaben zunächst auf jeden Fall umfassend mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Bildquelle: pixabay.com – © by girochantal

Kommentar schreiben

0 Kommentare.

Kommentar schreiben


Hinweis - Du kannst dies benutzenHTML tags and attributes:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>